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3. Immobilienkauf und Immobilienrecht

I. Allgemeines

Als Notare sind wir für alle Verträge und sonstige Rechtsgeschäfte im Immobilienrecht Ihr Ansprechpartner. Sowohl die Beurkundung und Abwicklung sämtlicher immobilienrechtlichen Transaktionen im Verhältnis zwischen Privatpersonen als auch die Beratung und Beurkundung im Zusammenhang mit gewerblichen Immobilienprojekten für Investoren, Projetentwicklern und Bauträgern gehört zu unseren Kernkompetenzen.

Im immobilienrechtlichen Bereich unterstützen wir Sie insbesondere bei:

• Beurkundung von Kaufverträgen über Häuser und Eigentumswohnungen
• Bauträgerverträgen
• Projektentwicklungen
• schenkweise oder teilweise unentgeltliche Übertragung von Immobilen (insbesondere zwischen Eltern und Kindern)
• Bestellung von Grundschulden und Hypotheken
• sonstige Eintragungen im Grundbuch (Dienstbarkeiten, Geh- und Fahrrechte, Nießbrauchrechte, Wohnungsrechte etc.)
• Löschungen von dinglichen Rechten im Grundbuch
• Begründung, Übertragung, Verkauf von Erbbaurechten
• und in zahlreichen weiteren Bereichen

II. Gestaltung eines Grundstückskaufvertrages

Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung stellt für den Käufer häufig die wichtigste Investition seines Lebens dar. Deshalb muss hier alles sicher ablaufen. Deshalb entwickeln Notare stets einen maßgeschneiderten Vertrag, der alle gewünschten und erforderlichen Regelungen enthält und eine sichere Vertragsabwicklung für alle Beteiligten garantiert.

Ein Grundstückskaufvertrag oder auch der Vertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung, für den die nachfolgenden Ausführungen im Grundsatz entsprechend gelten, muss also stets ganz genau an den jeweiligen Einzelfall angepasst sein. Trotzdem möchten wir Ihnen nachfolgend einen kurzen Überblick über die grundlegende Gestaltung und Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages geben, um Ihnen das Verständnis des Entwurfs, den Sie von uns erhalten oder bereits erhalten haben, zu erleichtern.

1. Interessenlage

Bei einem Grundstückskaufvertrag sind ganz unterschiedliche Interessen von Verkäufer und Käufer zu berücksichtigen. Diese werden die Mitarbeiter bzw. die Notare im Vorfeld der Beurkundung mit Ihnen erörtern.

Allerdings haben Verkäufer und Käufer zwei grundlegende Interessen, die stets beim Grundstückskaufvertrag berücksichtigt werden müssen:

• Der Verkäufer will sichergestellt wissen, dass er das Eigentum an seinem Grundbesitz erst verliert, wenn auch der Kaufpreis für den Grundbesitz gezahlt wurde.
• Der Käufer andererseits will den Kaufpreis erst zahlen, wenn er sicher ist, dass er auch tatsächlich Eigentümer des Grundbesitzes oder der Wohnung wird und er auch tatsächlich einziehen kann bzw. - beim Verkauf vermieteter Wohnungen - in Zukunft die Miete erhält.

2. Sicherung der Käuferinteressen

Das zentrale Element zur Absicherung des Käufers ist die Regelung zur Fälligkeit des Kaufpreises. Hier wird regelmäßig geregelt, dass der Käufer nur zahlen muss, wenn bestimmte Voraussetzungen, die der Notar in der sogenannten „Fälligkeitsmitteilung“ mitteilt, und weitere Voraussetzungen (beispielsweise Räumung) erfüllt sind.

Mit der Fälligkeitsmitteilung teilt der Notar dem Käufer mit, dass die rechtlichen Voraussetzungen dafür, dass der Käufer auch Eigentum erwirbt, wenn er den Kaufpreis zahlt, erfüllt sind. In diesem Zusammenhang sind (neben eventuellen im Einzelfall erforderlichen weiteren Voraussetzungen) vor allem zwei Voraussetzungen von zentraler Bedeutung:

• Die Eintragung der sogenannten „Auflassungsvormerkung“. Durch die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch das Recht des Käufers auf Erwerb des Eigentums vorgemerkt. In praktischer Hinsicht wird durch die Auflassungsvormerkung sichergestellt, dass der Verkäufer den Grundbesitz oder die Wohnung beispielsweise nicht ein zweites Mal an einen anderen Käufer veräußern kann oder Gläubiger in den verkauften Grundbesitz vollstrecken können. Die Auflassungsvormerkung hat also eine entscheidende Schutzfunktion.
• Außerdem muss sichergestellt sein, dass Belastungen, die noch vom Verkäufer stammen (insbesondere Hypotheken und Grundschulden, im Einzelfall aber auch weiterte Rechte) nicht vom Käufer übernommen, sondern gelöscht werden. Daher enthält die Fälligkeitsmitteilung auch die Mitteilung, dass die Löschung derartiger nicht übernommener Rechte sichergestellt ist.

Freilich gibt es im Einzelfall auch Rechte, die aus tatsächlichen Gründen nicht gelöscht werden können, sondern vom Käufer übernommen werden müssen (z.B. Geh- und Fahrechte für den Nachbarn, Beschränkungen hinsichtlich der Bebaubarkeit, Denkmalschutz etc.). Welche Rechte gelöscht werden müssen und welche Rechte zwingend bestehen bleiben müssen, werden wir im Einzelfall mit Ihnen im Vorfeld der Beurkundung oder bei der Beurkundung erörtern.

Das alles klingt kompliziert? Keine Sorge, als Notare kennen wir uns dort aus und entwickeln eine passgenaue Gestaltung für Sie. Sie müssen auch nicht selbst prüfen, ob die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und die Löschung nicht übernommener Belastungen gesichert ist; wichtig ist, dass Sie keine Kaufpreiszahlungen leisten, bevor Ihnen die Fälligkeitsmitteilung vorliegt. Wenn Sie diese erhalten haben, hat der Notar alles für Sie geprüft.

3. Wie wird gezahlt?

In der Fälligkeitsmitteilung teilen wir Ihnen auch detailliert mit, wie und wohin der Kaufpreis gezahlt werden muss. Soweit noch Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers abgelöst werden müssen, wird ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank des Verkäufers gezahlt. Hiermit wird sichergestellt, dass nach vollständiger Kaufpreiszahlung das Eigentum lastenfrei an den Käufer übergeht.

Auch insoweit gilt aber: Sie müssen nichts selbst prüfen. Die Zahlungen müssen lediglich so vorgenommen werden, wie dies die Fälligkeitsmitteilung vorgibt.

4. Sicherung der Verkäuferinteressen

Auch die Interessen des Verkäufers werden zunächst durch unsere Fälligkeitsmitteilung gesichert. Die dortigen Zahlungsanweisungen stellen sicher, dass sowohl die Zahlungen, die eventuell noch an die Bank des Verkäufers erfolgen müssen, als auch die Zahlung des restlichen Kaufpreises an den Verkäufer vertragsgemäß erfolgen.

Ferner stellt der Vertrag durch die sogenannte Umschreibungsüberwachung des Notars sicher, dass die Umschreibung des Eigentums erst erfolgt, wenn die Zahlung des Kaufpreises vertragsgemäß erfolgt ist. Die vertragsgemäße Zahlung kann dabei einerseits dem Notar durch eine unterschriebene und auf dem Briefkopf der Bank erklärte Zahlungsbestätigung der Bank des Käufers nachgewiesen oder (dies ist der praktische Regelfall) vom Verkäufer bestätigt werden. Hierzu erhält der Verkäufer ein Formular mit der Bitte, dies nach vollständiger Kaufpreiszahlung zurück zu senden.

5. Weitere vertragliche Regelungen

Neben den dargestellten Regelungen enthält der Kaufvertrag zahlreiche weitere Regelungen, die auf den jeweiligen Einzelfall abgestimmt werden müssen:

• Regelung zur Gewährleistung. Hier stellt es regelmäßig eine sachgerechte Lösung dar, beim Kauf einer gebrauchten Immobilie zu vereinbaren, dass diese im gegenwärtigen Zustand unter Ausschluss der Gewährleistung im Übrigen veräußert wird. Anders sieht dies freilich aus, wenn ein gewerblicher Verkäufer einen Neubau oder sanierten Altbau veräußert. Hier leistet der Verkäufer regelmäßig Gewähr für die Mangelfreiheit des Kaufobjekts.
• Regelungen zu einer eventuell erforderlichen Räumung des Kaufgegenstandes oder zur Übernahme von Mietverhältnissen.
• Regelungen, die dem Käufer die Finanzierung des Kaufpreises ermöglichen.
• Regelungen zum Besitz, Nutzen-, Lasten- und Gefahrübergang.
• sowie zahlreiche weitere Regelungen, die weitere Interessen der Beteiligten berücksichtigen und die Abwicklung des Vertrages betreffen.

Um es nochmals ausdrücklich zu sagen: Die vorstehenden Ausführungen sollten nur einen groben Überblick über Grundlagen der Gestaltung eines Immobilienkaufvertrages geben. Die Ausgestaltung im Detail wird der Notar nach Ihren Vorgaben vornehmen. Während der Beurkundung wird Ihnen den Vertrag umfassend erläutert.